智通财经获悉，天风证券发布研究报告称，当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。 具体来看： 1)板块调整至相对低位， 2)地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号， 3)地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、 SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引需求托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。

标的方面，建议重点关注：我爱我家(000560.SZ)、天地源(600665.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中国海外宏洋集团(00081)。 建议关注以下思路：①存量房赛道(我爱我家)、②行业复苏(中国海外宏洋集团)、③格局优化(天地源)、④信用修复(新城控股)。

▍天风证券主要观点如下：


【资料图】

7 月供需两淡，楼市延续探底行情

7 月房企销售环比-36.1%，销售规模继续走低、延续探底趋势，各性质房企增速普降，主要或与 1) 7-8 月迎来传统销售淡季。 2)供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大; 3)目前市场需求和购买力透支、行业信心仍处在低位;4)房价走弱，加之前期需求集中释放，销售迎来阶段性瓶颈期等因素有关。 7 月下旬中央频繁表态，释放利好信号，整体新房成交规模未来或止跌企稳。

全口径看， TOP10、 TOP11-30、 TOP100 房企 7 月单月销售分别为 1616 亿元、985 亿元、 3719 亿元，高基数效应下，同比分别-33.0%、 -37.8%、 -34.7%，增速相比 6 月份分别下降 4pct、 6.5pct、 6.2pct，环比分别 -34.9%、 -36.3%、 -36.1%。

1) TOP10 房企中除越秀地产当月同比 30.6%外，均同比下降。 2)TOP11-20 房企中有 6 家房企降幅超过 30%。 3) 7 月百强房企环比增速上升，TOP10、 TOP11-30、 TOP100 房企的环比增速分别为 -34.9%、 -36.3%、 -36.1%。较 6 月相比，环比增速分别下降 36.3pct、 34.3pct、 46.9pct。

分化格局继续演绎，地方国企韧性良好

百强房企格局继续分化。 在 TOP20 房企中， 除越秀地产当月同比 30.6%外，均同比下降，有 11 家房企降幅超过 30%。

1)地方国企方面，单 7 月同比 1.2%，显著好于央企/民企(-22.0%/ -46.5%)。

2)央企方面， 7月单月同比-22.0%，环比-36.3%，同、环比均好于行业平均(包括招商/保利/建发/滨江/越秀/中海/华润);销售均价 2.0w/平，显著高于百强均价 1.8w/平。

3)典型非国央企，万科/金地/新城单 7 月分别同比-40%/-43%/-46%，较上月分别下降 25 pct /增加 10 pct /5pct。百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力有限;核心城市为市场聚焦点，市场去化更好，但整体各城呈现普降趋势。

年中房企促销力度加强，销售均价环比下降

7 月销售均价环比下降 2.9%，相比 6 月份增加 2.6pct，主要或因去库存压力下，房企促销力度及手段升级。从全口径的销售均价看， TOP10、 TOP11-30、 TOP100 房企7 月单月销售均价为 17185、 15319、 17590 元/平米，同比分别-6.8%、 -5.8%、 +2.7%，较 6 月份分别-24.1pct、 -13.2pct、 -8.5pct，环比变动分别为-6.7%、 -16.1%、 -2.9%。 TOP10 房企中，除建发/滨江销售均价增加，其他环比均有下降;

同比来看，建发房产、滨江集团同比增速为正，分别为建发 20195 元/平米(同比+11.5%)、滨江集团 45991 元/平米(同比+3.2%)，其余房企销售均价单月同比均有下降，其中保利发展均价升至 17325 元/平米(同比-66.2%)。

7 月进入传统的销售淡季，成交量连续三周下滑，最后一周成交量止跌。开发商供应疲软，市场去化节奏继续放缓，销售环比回落但下滑幅度符合预期。 8 月供应推货或有望回暖，但高基数下同比仍承压。高温天气稍退，一线已有楼盘到访开始回升。中央政策积极表态后，月末一线城市如深圳二手房带看量环比已开始回暖。

7 月同比-29%，相较上月一线、二线回暖，三线及以下降温

新房市场本周成交 216 万平，月度同比-28.98%， 相较上月改善 2.60pct;累计库存15624 万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交 141 万平，月度同比-9.52%，相较上月下降 15.40pct。土地市场本周成交建面 1711 万平，滚动12 周同比-24.75%;成交总额 256 亿元，滚动 12 周同比-30.24%;全国平均溢价率5.49%，滚动 12 周同比+1.88pct。

本周申万房地产指数+3.20%，较上周下跌6.59pct，涨幅排名 5/31，领先沪深 300 指数 2.50pct。 H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-3.76%，较上周下降 11.19pct，涨幅排序 11/11，跑输恒生指数 1.86pct;克而瑞内房股领先指数为-2.65%，较上周下跌 15.71pct。

风险提示：

1) 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性; 2) 信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险; 3) 宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。

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